تفکیک زمین

زمانی که یک زمین مالکینی با سهم های یکسان یا نابرابر داشته باشد، برای مشخص شدن سهم هر یک از شرکا، زمین به قطعات کوچکتر تقسیم می شود یعنی تفکیک زمین انجام می شود. این کار به نحوی صورت می گیرد که برای هر قطعه حدود مشخص باشد و بتوان سند مالکیت اخذ کرد. از جمله شرایط تفکیک زمین به صورت سنددار و یا قولنامه ای، ارائه درخواست توسط مالک رسمی زمین یا وکیل اوست. این درخواست می تواند برای کلیه زمینها اعم از شهری و روستایی انجام شود. سپس لازم است نقشه تفکیک زمین در سیستم مختصات یو تی ام تهیه گردد. نقشه یو تی ام زمین برای تعیین حد و مرز مین است و معمولا برای تعیین حدود و ثغور زمین های کشاورزی از این نقشه استفاده می شود.

در حال حاضر تهیه نقشه یو تی ام زمین به منظور اخذ سند تک برگی برای زمینهای کشاورزی و یا تکمیل پرونده اداری برای ارگانهای ثبت و شهرداری متداول است. لازم به ذکر است درصد بالایی از زمینهای کشاورزی در ایران سند مشاعی دارند و ممکن است دیوارکشی یا فنس نداشته باشند. پس در اولین مرحله برای تهیه نقشه یو تی ام زمین لازم است حدود و مرزهای زمین را با دیوار یا فنس مشخص کنید یا اینکه مالک محدوده را تعرفه و مشخص کند. سپس مهندسان با تجربه نقشه برداری، با حضور در زمین مربوطه، با استفاده از تجهیزات نقشه برداری پیشرفته، گوشه ها و شکستگی های زمین را اندازه گیری می کنند و  مختصات برداشت شده، بر روی نقشه جانمایی می شود.

با توجه به اینکه مساحت زمین های کشاورزی بسیار بزرگ است و به علت مشاعی بودن اکثر آنها، معمولاً بین آن ها دیوار یا مرز مشخصی نیست، برای جلوگیری از تداخل بین مرزها، مالکان لازم است حدود زمین خود را با مجاورین تطبیق دهند تا اطمینان حاصل شود تداخل یا تعارضی وجود ندارد.  پس اگر زمین شما در محدوده ای واقع شده که هیچیک از همسایگان سند نگرفته اند، بهتر است اولین مالکی باشید که اقدام به اخذ سند زمین میکنید، چرا که در اینصورت، سایر مالکان موظف خواهند شد که هنگام گرفتن سند، حدود و مساحت ملک خود را با زمین شما تطبیق دهند.

جهت کسب اطلاعات بیشتر در مورد تعرفه تفکیک زمین، لطفا با شماره های موجود در سایت تماس بگیرید یا از پایین صفحه در واتساپ مدیر آربن پیغام بگذارید.

جهت مطالعه بیشتر به خدمت نقشه یو تی ام آربن مراجعه نمایید.

مدارک مورد نیاز برای تفکیک زمین سند دار

برای تهیه نقشه تفکیکی زمین (چه در شهر و چه در روستا) به صورت کلی مدارک زیر مورد نیاز است:

  • درخواست کتبی مالک زمین
  • مدارک شناسایی کلیه مالکین
  • مدارک مربوط به زمین و سند رسمی آن
  • نقشه جانمایی سند و زمین که نشان دهنده موقعیت زمین بر روی نقشه است.
  • نقشه تفکیکی زمین

در صورت علاقمندی به  نقشه یو تی ام مراجعه کنید.

انواع تفکیک زمین

در تفکیک اراضی باید اینکه قطعه زمین در شهر یا در روستا هست توجه شود چرا که هر کدام از این نوع تفکیک الزامات خاص خود را دارند که در ادامه به آن می پردازیم:

  • تفکیک اراضی شهری

طبق مفاد ۲ قانون زمین شهری، اراضی شهری به زمین هایی گفته می شود که در حدود قانونی و حریم استحفاظی شهر ها و شهرک ها باشد.

بر اساس تفکیک اراضی شهری، زمین بکر قطعه بندی می گردد به طوریکه برای کاربری مسکونی، گذر و خیابان و فضاهای عمومی مثل پارک، زمین ایجاد شود.

قانون تفکیک زمین 

ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری که در تاریخ ۲۸/۰۱/۱۳۹۰ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید، به موضوع تفکیک اراضی شهری پرداخته است.

طبق این ماده قانونی، حفظ کاربری اراضی باغی و زراعی و قانون منع فروش و واگذاری اراضی بدون کاربری مسکونی در نظر گرفته شده به طوری که تمامی مراجع قانونی ملزم به رعایت مفاد آن در شرایط تفکیک و افراز خواهند بود.

طبق ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری، شهرداری محدوده ملک، باید در مدت سه ماه بعد از ارائه نقشه تفکیکی توسط مالک، در صورت تایید نقشه تفکیکی و طبق طرح تفصیلی یا هادی اقدام به کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری از کل زمین می نماید و پس از تایید آن به صورت کتبی به مالک آن را ابلاغ می کند.

اگر شهرداری در مدت تعیین شده، تعیین تکلیف در خصوص تفکیک یا افراز به مالک ارائه ندهد، مالک یا مالکین می توانند تقاضای تفکیک خود را به دادگاه ارائه دهند و در این شرایط دادگاه صلاحیت رسیدگی در این موضوع را دارد و با اخذ نظر از کمیسیون ماده ۵ به موضوع رسیدگی می نماید و در نهایت رای خود را صادر می نماید.

در صورت تمایل به مطالعه بیشتر به خدمت نقشه تفکیکی آپارتمان مراجعه کنید.

تفکیک اراضی شهری با کدام نهاد است؟

تفکیک و افراز اراضی شهری به دو صورت انجام می شود:

روش اول: اگر بین شرکا اختلاف نباشد، در اداره ثبت می توان با ارائه محدوده ملک، درخواست تفکیک و افراز نمود.

روش دوم: در صورت اختلاف بین شرکا و یا مواردی نظیر محجور بودن و صغیر بودن یکی از مالکان، تنها درخواست افراز در دادگاه مطرح می شود.

 

سهم شهرداری از تفکیک زمین مسکونی

توجه نمایید، حداقل مساحت قطعه تفکیکی برای کاربری مسکونی، یعنی حداقل متراژ تفکیک زمین مسکونی، باید ۵۰۰ متر مربع و در دیگر کاربری ها باید حداقل ۱۰۰۰ متر مربع باشد.

 

  • هزینه تفکیک زمین با متراژ زیر ۵۰۰ متر مربع و بالای ۵۰۰ متر مربع در شهرداری

در مورد هزینه تفکیک زمین در شهرداری می توان گفت، برای هزینه تفکیک زمین بالای ۵۰۰ متر در اراضی شهری با مساحت بیشتر از ۵۰۰ متر مربع که سند شش دانگ دارند، شهرداری تا سقف ۲۵ درصد برای تامین اراضی مورد نیاز برای احداث خیابان و معابر عمومی شهر از زمین به اضافه ۲۵ درصد از مابقی مساحت ملک باقی مانده یعنی جمعا ۴۳٫۷۵ درصد از کل مساحت ملک را بر میدارد. این مقدار  میزان تفکیک قدرالسهم شهرداری از کل زمین تفکیکی است. برای تفکیک زمین زیر ۵۰۰ متر، شهرداری قدرالسهمی ندارد. البته اگر امکان تامین سطوح مورد نیاز معابر و خیابان امکان نداشته باشد، شهرداری می تواند معادل قیمت کارشناسی شده مساحت را از مالک اخذ نماید.

 

مراحل تفکیک زمین در شهرداری

برای انجام تفکیک اراضی شهری، در گام اول، مالک، مالکین یا وکیل قانونی آنها، تقاضای تفکیک زمین را به شهرداری محل وقوع ملک ارسال می کند. شهرداری پس از دریافت مدارک بر اساس ماده ۱۰۱ قانون شهرداری، بررسی های لازم را می نماید. سپس صورتجلسه ای را تنظیم و به اداره ثبت اسناد ارسال می نماید.

در بازدید از زمین، کارشناس نقشه برداری نظام مهندسی و نماینده اداره ثبت اسناد نقشه تفکیکی را مورد بررسی قرار گیرد. اگر نقشه تفکیکی با وضع موجود زمین مغایرت نداشته باشد، صورتجلسه تفکیکی تنظیم می گردد و پس از طی مراحل قانونی، تفکیک زمین به قطعات مختلف انجام و سند تک برگ صادر می شود.

 

حداقل متراژ زمین برای گرفتن سند

در ادامه در مورد حداقل متراژ زمین برای گرفتن سند می پردازیم که شامل حداقل متراژ زمین مسکونی و حداقل متراژ زمین کشاورزی برای گرفتن سند است.

حداقل متراژ تفکیک زمین مسکونی

حداقل سطخ تفکیک در مناطق مسکونی پرتراکم، ۱۵۰ متر مربع، در مناطق مسکونی کم تراکم ۳۳۰ متر مربع و در مناطق با تراکم متوس ۲۰۰ مترمربع است. البته در کلیه موارد طرح های تفضیلی ، جامع  و رعایت تعریضی ملاک عمل است. همچنین خد نصاب تفکیک زمین مناطق مسکونی در مناطق آزاد شده (داخل محدوده ۲۵ ساله) ۳۳۰ متر مربع است.

در مناطق ی که کاربری تجاری دارد، بر اساس موقعیت محل و جمعیت منطقه، طبق مقررات طرخ تفضیلی حداقل متراژ تفکیک زمین ۳۰۰ مترمربع است و در مناطق صنعتی با رعایت بر اصلاخی، ۱۰۰۰ مترمربع تعیین گردیده است. البته حداقل تفکیک زمینهای متعلق به شهرداری تهران، ۲۰۰ متر مربع می باشد.

 

  • تفکیک زمین روستایی

تفکیک اراضی روستایی یعنی جداسازی قطعات روستا و تفکیک ملکی که دربافت روستا قرار دارد به دو یا چند قطعه. در تفکیک زمین روستایی ممکن است سند زمین عادی و یا رسمی باشد. در واقع هم تفکیک زمین سند دار و هم تفکیک سند قولنامه ای، به هر دو صورت انجام می شود.  اصولا هدف از تفکیک زمین سند دار یا مشاعی در روستا اینست که کاربری های مختلف در داخل یا مجاور روستا ایجاد شود، به نحوی که بهره وری اراضی در جهت تامین فضاهای مورد نیازی همچون اداری، خدماتی، مسکونی و گذرها افزایش یابد. ضمن اینکه این کار موجب تشویق و سهولت ساخت و ساز و به تبع آن جلوگیری از مهاجرت روستاییان به شهرها می گردد. 

هزینه تفکیک زمین روستایی

در بافت روستاها، برای تفکیک کاربری مسکونی، مقدار ۱۵ درصد، برای باغ ۳۵ درصد، کاربری کشاورزی ۴۰ درصد و نیز تبدیل کاربری مسکونی به تجاری ۳۰ درصد، از کل ملک کسر می شود. لازم به ذکر است مرجع رسمی تفکیک زمین روستایی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است. 

در صورت علاقمندی به کسب اطلاعات بیشتر، به خدمت صورت مجلس نفکیکی دفتر آربن مراجعه کنید.

 

شرايط تفكيك اراضی روستایی 

  • حداقل مساحت تفكيك قطعات طیق مقررات و ضوابط طرح هادي روستايی رعایت شود.
  • انجام تفکیک زمین باید طبق نوع کاربری قید شده در سند باشد.
  • در هنگام قطعه بندی، طراحی قطعات تفکیکی طبق ضوابط و معیارهای طرح هادی روستا باشد.
  • در صورت نبود طرح هادی روستایی، تفکیک زمین آن باید زیر نظر بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و مطابق با ضوابط این سازمان انجام شود.

حداقل متراژ زمین کشاورزی برای  گرفتن سند

با توجه به سیاست کلی جهت جلوگیری از خرد شدن زمین های کشاورزی، طبق مصوبه سال ۱۳۸۵ برای دریافت سند محدودیت متراژ وجود دارد. عموما انواع زمین های کشاورزی به چهار دسته تقسیم می گردند :

زمین های کشاورزی آبی، دیم، آبی باغی، باغی دیم

در ادامه به حداقل مساحت انواع اراضی کشاورزی برای تفکیک زمین و گرفتن سند می پردازیم:

  • حداقل مساحت زمین کشاورزی آبی برای تفکیک زمین

    در زمین کشاورزی آبی، آبیاری زمین توسط آبهای زیر زمینی مانند قنات و چاه انجام می شود. با توجه به محدودیت بارش باران در سالهای اخیر، بسیاری از زمین های کشاورزی از آبهای زیرزمینی استفاده می نمایند. بر اساس قانونی جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی، حداقل متراژ زمین کشاورزی از نوع کشاورزی آبی جهت اخذ سند باید ۶ هکتار باشد.

  • حداقل مساحت زمین کشاورزی دیم برای برای تفکیک زمین

    در زمین های کشاورزی دیم اساس آبیاری توسط آب باران است. اینگونه زمین ها اکثرا در شمال کشور و مناطق پر آب دیده می شود. در زمین های کشاورزی دیم، حداقل متراژ برای گرفتن سند ۱۵ هکتار است. لازم به ذکر است با توجه به اینکه معمولا وسعت زمین هایی که با کشت دیم آبیاری می شوند بیشتر می باشد، در نتیجه صدور سند هایی از نوع کشاورزی دیم نیز بیشتر خواهد بود. 

  • حداقل متراژ زمین باغی آبی برای برای تفکیک زمین

    زمین های باغی از نوع زمین کشاورزی محسوب می گردد که روش آبیاری آن به صورت معمولی است. حداقل متراژ زمین باغ در زمان اخذ سند، ۳.۵ هکتار است. با توجه به اینکه معمولا متراژ باغ به نسبت زمین کشاورزی کمتر است، در نتیجه حداقل مساحت کمتری نیز برای دریافت سند برای باغات در نظر گرفته شده است.

  • حداقل متراژ زمین باغی دیم برای برای تفکیک زمین

    برای گرفتن سند برای زمین های باغی که به روش دیم آبیاری می گردند، با توجه به اینکه این زمین ها نیز مانند زمینهای کشاورزی دیم، حداقل متراژ بیشتری برای گرفتن سند دارا می باشند پس حداقل مساحتی که می توان برای اخذ سند در نظر گرفت ، ۱۰ هکتار می باشد.

 

دفتر مهندسی نقشه برداری آربن، در زمینه انجام خدمات نقشه برداری با تجهیزات پیشرفته و متد بروز، ضمن تعرفه مناسب و مشاوره رایگان در خدمت مالکان و سازندگان محترم می باشد. لطفا جهت کسب اطلاعات بیشتر با شماره های تماس موجود در سایت تماس بگیرید.

 

چگونه به دفتر مهندسی آربن درخواست تفکیک زمین بدهم؟