کارشناس ارزیابی ملک

کارشناسی ارزیابی ملک (Property Appraiser)، استفاده از تخصص یک فرد است که وظیفه ارزیابی ارزش و قیمت ملک‌ها و املاک را دارد. این ارزیابی‌ های ملکی به عنوان اساس برای تعیین مالیات ملک، انجام معاملات خرید و فروش، تعیین ارزش اجاره و امور مرتبط با ملک‌ ها و اموال ملکی مورد استفاده قرار می‌ گیرد. کارشناس ارزیابی ملک معمولاً در ادارات مالیاتی، شرکت‌ های ارزیابی ملکی، شرکت‌ های مشاوره املاک، دفاتر وکالت و سازمان‌ های مشابه کار می‌ کنند. آنها باید دقیق و ببطرفانه در ارزیابی‌ های خود عمل کنند و از استانداردها و قوانین مرتبط با ارزیابی ملک پیروی کنند.

جهت کسب اطلاعات بیشتر در مورد تعرفه کارشناسی ارزیابی ملک، لطفا با شماره های موجود در سایت تماس بگیرید یا از پایین صفحه در واتساپ مدیر آربن پیغام بگذارید.

وظایف کارشناس ارزیابی ملک

بررسی و تجزیه و تحلیل ملک: کارشناس قیمت گذاری ملک باید ملک مورد بررسی را به دقت بررسی کرده و اطلاعات مربوط به آن را جمع‌ آوری کند. این اطلاعات می‌تواند شامل اندازه، وضعیت فیزیکی، سن، امکانات ملک، ویژگی‌ های خاص و دیگر جزئیات باشد.
مطالعه بازار: کارشناس باید بازار ملک مورد ارزیابی را بررسی کند تا به درستی ارزش ملک را تعیین کند. این شامل مطالعه قیمت‌ های مشابه ملک‌ ها در منطقه می‌ شود.
استفاده از روش‌ های ارزیابی: کارشناس امور ملکی ممکن است از روش‌ های مختلف ارزیابی ملک استفاده کند، از جمله روش مقایسه‌ ای (Comparison Approach)، روش درآمدی (Income Approach) و روش هزینه‌ ای (Cost Approach)، بر اساس نوع ملک و شرایط بازار.
تهیه گزارش ارزیابی: بر اساس تحلیل‌ها و ارزیابی‌ های انجام شده، کارشناس گزارش ارزیابی ملک را تهیه می‌ کند. این گزارش شامل اطلاعات مربوط به ارزش ملک، روش‌ های استفاده شده در ارزیابی و توصیه‌ های ارزشی است.
شرکت در دادگاه: در برخی موارد، کارشناس ارزیابی ممکن است به عنوان شاهد در دادگاه حاضر شود تا توضیحات تخصصی در مورد ارزش ملک ارائه دهد.
تعامل با مشتریان: کارشناس ارزیابی ملک باید با مشتریان خود، از جمله مالکان ملک یا وکلا و مشتریان مرتبط با معاملات ملکی، تعامل داشته باشد و به آن‌ها توضیح دهد که چگونه بهترین ارزش ملک را تعیین کرده است.

در صورت علاقمندی، میتوانید به خدمت جانمایی سند مراجعه کنید.

علت کارشناسی ارزیابی ملک

عموما علت اصلی درخواست برای کارشناسی ارزیابی ملک و نیز قیمت گذاری آن، جهت قرارداد خرید و فروش، مشارکت، تقسیم بین شرکای ملک، اثبات تمکن مالی جهت ترهین بانکی و دریافت وام و یا امور مهاجرتی و یا بعنوان وثیقه قضایی می‌باشد. البته کاربرد دیگر کارشناسی ارزیابی ملک، جهت پیش تقسیم توافقی اموال در انحصار وراثت است. پارامترهای زیادی بنا به وسعت، گستردگی و پراکندگی املاک در کشور در ارزیابی و قیمت گذاری املاک و اراضی دخیل هستند، ولی کارشناس ارزیابی ملک غیر از پارامترهایی که در ارزیابی قیمت ملک دارد. معمولا برای ارزش گذاری ملک (شامل آپارتمان‌ها و زمین) از عرف محل و تحقیقات محلی بهره می‌گیرد و با مراجعه به آژانسهای معاملات املاک و خبره های محلی و مشورت از کارشناسانی که اطلاعاتی از محل دارند، به نتیجه دلخواه بر طبق واقعیت می‌رسد.

معمولا ارزش پلاک ثبتی، حاصل جمع ارزش عرصه، اعیان، مکان جغرافیایی ملک، امتیازات، کاربری ها و سایر عوامل تاثیر گذار در آن می‌باشد. آن چیزی که از کلمه ملک و املاک در بین مردم رواج دارد، بیشتر منظور زمین و مستحدثات داخل زمین می‌باشد که به آن عرصه و اعیان هم گفته می‌شود. بنا به نظر برخی، در کارشناسی ارزیابی ملک، مهمترین عامل در قیمت گذاری ملک، ارزش عرصه (زمین) می‌باشد، به این علت که زمینی که از نظر موقعیت و قرارگیری مرغوب است، باعث ارزش افزوده زیادی برای اعیان احداثی می‌گردد. البته عکس قضیه هم صادق است، یعنی وجود یک اعیان مناسب، ارزش افزوده عرصه را زیاد می‌کند.

در صورت علاقمندی به مطالعه بیشتر به خدمت تامین دلیل ملک در آربن مراجعه کنید.

نحوه قیمت گذاری زمین توسط کارشناس دادگستری

در ارزیابی عرصه، لازم است حدود اربعه کل ملک، طبق حدود مندرج در سند مالکیت و با توجه به موقعیت محل، بخصوص از لحاظ گذرها، طبق بررسی کامل آورده شود.

از نظر کارشناسی ملک، ارزش عرصه بسته به عوامل مختلفی است. از موثرترین عوامل قیمت گذاری ملک موارد زیر می‌باشد:

کاربری ملک، به این علت که ارزش عرصه بسته به نوع کاربری متغیر می‌باشد.
چندبر بودن ملک، یعنی گذرهای مجاور ملک و راه‌های دسترسی
عرض گذر ورودی اصلی
ابعاد و اندازه ملک، خصوصا اندازه ضلع متصل به گذر یا بر ملک
موقعیت مکانی ملک در منطقه و شهر
مناسب بودن جانمایی و موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه
مطابقت مشخصات ثبتی ملک، ابعاد و مساحت با مشخصات محل معرفی شده
بودن یا نبودن ملک در مسیر طرح های عمرانی در سنوات آتی (میزان عقب نشینی و اصلاحی احتمالی)
تعداد مالکین
امکان تغییر کاربری توسط مراجع ذی صلاح
وضعیت جانمایی عرصه نسبت به محدوده شهر
احراز مالکیت و نوع مالکیت

در صورت تمایل به مطالعه بیشتر به خدمت پیش تفکیک آپارتمان مراجعه کنید.

کارشناسی ارزیابی ملک در اعیانی (بنا)

عامل مهم دیگر برای ارزیابی و تعیین قیمت ملک، ارزش اعیانی (بنا) می‌باشد.

ارزیابی ساختمان با توجه به گواهی پایان‌کار یا گواهی عدم خلاف ساختمان و بر مبنای مساحت مندرج در پروانه ساختمانی انجام می‌ شود.

در صورتی که تعداد طبقات یا مساحت کل زیر بنا از تعداد طبقات و مساحت‌های زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی بیشتر باشد، ملاک ارزیابی، مساحت ها و تعداد طبقات مندرج در پروانه ساختمانی یا گواهی پایانکار یا گواهی عدم خلاف است.

در صورت علاقمندی به مطالعه بیشتر به خدمت سندخوانی مراجعه نمایید.

عوامل تاثیرگذار در ارزش بنا زمان کارشناسی ارزیابی ملک

موقعیت که ملک در آن قرار گرفته
منطقه قرارگیری ملک
عمر بنای ساخته شده در عرصه
نوع مصالحی که بنا با آن ساخته شده
تعداد واحدهای آن آپارتمان
موجود بودن و تعداد انباری و پارکینگهای موجود در آپارتمان
نحوه دسترسی ملک به راههای ارتباطی
هزینه‌های مربوط به شهرداری: شامل هزینه صدور پروانه، هزینه عوارض مازاد تراکم، هزینه عوارض پیش آمدگی بنا و …
هزینه های مربوط به احداث بنا: شامل هزینه های طراحی و تهیه نقشه اجرایی شهرداری، هزینه نظارت، هزینه مدیریت اجرا، هزینه تهیه مصالح و …
کیفیت بنای احداث شده: شامل نوع و کیفیت سازه معماری بکار رفته، مشخصات معمار سازنده، برند بودن ساختمان در مجتمع‌ های بزرگ مسکونی، اداری – تجاری و …
ورثه‌ ای، وقفی و وثیقه‌ ای بودن ملک
تعدد مالکین

نحوه ارزش‌ گذاری بنا در کارشناسی ارزیابی ملک

در زیر نحوه ارزیابی املاک مسکونی و تجاری به اختصار توضیح داده می شود:

به عنوان یک قاعده کلی، ساختمانها در کارشناسی ارزیابی ملک، به میزان ۵ تا ۱۰ درصد بیشتر از حد معمول ارزیابی می‌شوند، ولی در برجها و ساختمانهای بلندمرتبه، با توجه به اینکه امکانات رفاهی بیشتری وجود دارد، حدودا ۱۵ تا ۲۰ درصد بیشتر ارزش‌ گذاری می‌گردند.

در رابطه با ارزیابی ساختمانها طبق قدمت سازه، ساختمان‌های تا سه سال ساخت، معادل نوساز ارزیابی می‌شوند. در مورد ساختمانهای بالاتر از سه سال قدمت ساخت، به ازای هر سال ۱/۵ درصد کاهش ارزش، نسبت به ساختمان معادل نوساز کمتر ارزیابی می‌شود.

در کارشناسی ملک، پارکینگ‌ها بین ۵۰ تا ۶۰ درصد ارزش هر متر مربع آپارتمان برآورد و ارزش‌ گذاری می‌گردد و انباری‌ ها بطور متوسط بین ۳۵ تا ۵۰ درصد ارزش هر متر مربع آپارتمان ارزیابی می‌شود.

در تراس و بالکن، ارزش هر مترمربع تراس مسقف معادل ۲۵ تا ۳۵ درصد ارزش هر متر مربع آپارتمان برآورد و ارزیابی می‌شود. ارزش هر متر مربع بالکن های سه طرف باز برابر ۵۰ درصد و بالکنهای دوطرف باز ۷۰ درصد هر متر مربع آپارتمان ارزیابی و قیمت گذاری می‌گردد.

در کارشناسی ارزیابی ملک، ساختمانهایی که دارای حیاط هستند، بطور متوسط ۵ تا ۱۰درصد نسبت به ساختمانهای فاقد حیاط، بیشتر ارزیابی و قیمت گذاری می‌شوند.

در کارشناسی ملک برای وثیقه، برای ارزیابی برای وثیقه‌ های مورد نیاز مراجع قضایی لازم است با ضریب حدود ۸۰ تا ۹۰ درصد قیمت روز ملک، با توجه به شرایط ملک و شرایط رونق یا رکود خرید و فروش ملک، انجام شود تا چنانچه تعهدات توسط وثیقه گذار اجرا نشد و حکم به فروش ملک داده شد، تمامی مخارج مانند بدهی های مربوط به عوارض شهرداری، مالیات، جرایم متعلق به ملک برای صدور پایانکار و … از محل فروش ملک پرداخت شود.

در مورد ارزیابی برای اعطای تسهیلات بانکی، حدود ۷۰ درصد مبلغ ارزیابی شده توسط کارشناس بعنوان قیمت روز ملاک پرداخت تسهیلات توسط بانکها قرار می‌گیرد.

ارزش املاک وقفی (اعم از زمین و آپارتمان) بطور معمول حدود ۹۰ تا ۹۵ درصد قیمت روز املاک آزاد همان منطقه می‌باشد ولی ممکنست تا حدود ۷۰ درصد نیز کاهش یابد.

در کارشناسی قیمت ملک تجاری، بطور متوسط زمین با کاربری تجاری، حدود سه برابر زمین مسکونی قیمت گذاری می‌گردد.

در صورت تمایل می توانید به خدمات نقشه یو تی ام مراجعه کنید.

نحوه کارشناسی ارزیابی ملک در دفتر آربن

مطلبی که در امر تعیین قیمت ملک اهمیت ویژه‌ای دارد، اینست که کارشناس ارزیابی ملک بطور کاملا بیطرفانه مساحت دقیق عرصه یا اعیان و یا هر دو را، جهت تعیین قیمت روز پلاک ثبتی محاسبه می‌نماید. لازم به ذکر است، در حال حاضر بخاطر نوسانات شدید قیمت ملک، برای جلوگیری از کلاهبرداری و ضرر مالی خریدار یا فروشنده، بایستی قبل از هر معامله‌ای از قیمت روز ملک اطمینان حاصل نمود و اینکار توسط کارشناسان آربن به راحتی امکان پذیر است.

در تعیین قیمت ملک، توسط کارشناسان مهندسی نقشه‌ برداری آربن بررسی عوامل تاثیر گذار بر قیمت، تعیین قیمت دقیقی از ملک انجام می‌ گردد. اینکار باعث ایجاد اطمینان زیادی در انجام امور معاملاتی ملک می‌شود چرا که با کارشناسی صحیح ملک، متقاضیان می‌توانند جهت دریافت تسهیلات از بانکها ملک را در رهن بانک ببرند و دیگر نیازی به پروسه پر دردسر استفاده از ضامن نخواهد داشت. ضمن اینکه این قیمت‌ گذاری برای آزاد نمودن زندانی، بازداشتی و … نیز مورد استفاده قرار می‌گیرد.

دفتر نقشه‌ برداری آربن سعی دارد، با استفاده از کارشناسان رسمی دادگستری خبره در رشته امورثبتی و اطلاعات مکانی، کلیه عوامل موثر در قیمت عرصه و اعیان ملک را ارزیابی نماید. بدین صورت که پس از درخواست کارشناسی ملک از سوی متقاضی، ضمن تحقیقات محلی و در نظر گرفتن بیطرفانه کلیه معیارها، در کمترین زمان ممکن، به بهترین و قاطع‌ ترین نتیجه برسد به نحوی که جای هیچگونه شک و شبهه ای برای طرفین باقی نماند.

از آنجایی‌ که از عوامل موثر در تعیین قیمت گذاری ملک، مساحت و ابعاد دقیق ملک است و معمولا با توجه به آن ارزش گذاریهای ملکی صورت می‌گیرد، برای رسیدن به دقت بهتر، کارشناسان دفتر آربن، وضع موجود ملک را به همراه تمامی عوارض و کاربری‌ های آن، با استفاده از تجهیزات بروز و پیشرفته، نقشه‌ برداری می‌کنند و در نهایت یک نقشه مختصات دار در سیستم تصویر یو تی ام تهیه می‌نمایند.

مواردی که هنگام درخواست ارزیابی ملک در دفتر آربن بررسی می گردد، عموما آیتمهای زیر است که در هزینه کارشناسی قیمت گذاری ملک تاثیر زیادی دارد:

بررسی ملک و اسناد مربوطه
ارزیابی نوع کاربری ملک
بررسی وضعیت ثبتی ملک
بررسی منافع و تصرفات در ملک
بررسی عیوب پنهانی ملک
بررسی مسائل حقوقی ملک
بررسی پلاک ثبتی سند
بررسی پایان کار ملک
بررسی عقب‌نشینی ملک
بررسی عرصه ملک

کارشناسی ارزیابی ملک توسط دفتر نقشه‌ برداری آربن

در ارتباط با محاسبه هزینه کارشناسی ملک معمولا پارامترهای زیادی که در بالا ذکر گردید، موثر هستند. هزینه ارزیابی ملک پس از درخواست کارشناسی ملک و بررسی های اولیه مشخص می گردد.

دفتر مهندسی نقشه برداری آربن، در زمینه انجام خدمات نقشه برداری با تجهیزات پیشرفته و متد بروز، ضمن تعرفه مناسب و مشاوره رایگان در خدمت مالکان و سازندگان محترم می باشد. لطفا جهت کسب اطلاعات بیشتر با شماره های تماس موجود در سایت تماس بگیرید.