قبل از بررسی انواع سند در ایران، راجع به اینکه سند چیست توضیح می دهیم.
طبق قانون مدنی ۱۲۴۸ در تعریف سند آمده است که سند حتما باید به صورت کتبی و نوشته شده باشد و در مقام دفاع قابلیت استناد داشته باشد. قابل استناد بودن سند در مورد اسناد رسمی، در ادارات ثبت مشخص میشود. یعنی در دفتر اسناد و اداره ثبت است که سند حالت رسمیت پیدا می کند و اسنادی که بدون دخالت ماموران دولتی تهیه و تنظیم شده باشد، سند عادی محسوب می شود.
طبق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی تعریف سند رسمی عبارتست از : اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر ماموران رسمی، در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، سند رسمی است. پس می توان گفت یکی از تفاوت های بین هر سندی (چه ملکی و چه غیر آن)، رسمی یا عادی بودن سند است.
جهت کسب اطلاعات بیشتر در مورد تعرفه سندخوانی ملک، لطفا با شماره های موجود در سایت تماس بگیرید یا از پایین صفحه در واتساپ مدیر آربن پیغام بگذارید.
اسناد رسمی به ذات اعتبار دارند، یعنی نیاز به هیچگونه اعتبارسنجی ندارند. تنها سندی است که در سازمانهای ذی صلاح مانند شهرداری، دفاتر اسناد رسمی، اداره ثبت و شهرداری ها اعتبار دارد و توسط ماموران دولتی، نمایندگان سازمان و هیات مدیره کانون وکلا تنظیم می شود.
اسناد عادی برخلاف اسناد رسمی، توسط افراد عادی نوشته و تنظیم می گردد. نمونه اسناد عادی قراردادهای ملکی است که افراد زمان مراجعه به بنگاه های معاملاتی توسط مشاوران املاک تنظیم می کنند. در مقایسه با اسناد رسمی، سند عادی اعتبار کمتری دارد و باید اعتبار و صحت آنها بررسی شود. از مهمترین اسناد عادی می توان به سفته، چک و قولنامه اشاره نمود.
در صورت علاقمندی می توانید به مقاله تصویر ماهواره کرونا مراجعه نمایید.
در ادامه به انواع سند در ایران چه از نوع رسمی و چه از نوع عادی اشاره می کنیم:
یکی از متداولترین انواع سند، سند منگوله دار است. سند منگوله دار بیشتر در گذشته توسط سازمان ثبت اسناد تنظیم میشد که غالبا به صورت دفترچه های چندبرگی بود و توضیحات ملک به همراه مشخصات مالک را به همراه داشت. اطلاعات مربوط به ملک در صفحات این سند چند برگی به صورت دستی درج میشد.
وجه تسمیه سند منگوله دار به خاطر وجود یک منگوله سربی در اینگونه اسناد بود، چرا که به علت جلوگیری از جعل و سوء استفاده، این سند توسط اداره ثبت اسناد مهر و موم میشد. به همین خاطر در مالکیت اسناد دفترچه ای منگوله دار هیچ شک و شبههای نیست.
از معتبرترین انواع سند، سند تک برگ یا تک برگی است. از سال ۱۳۹۰ به بعد با توجه به تصویب ماده ۱۲ قانون ثبت، سندهای منگوله دار تبدیل به سند تک برگ شدند. در حال حاضر طبق طرح کاداستر، تمامی املاک ملزم به اخذ سند تک برگ هستند. سند تک برگی ملک اعتبار زیادی دارد.
چرا که مختصات ملک را به صورت منحصر به فرد در سیستم تصویر یو تی ام ثبت کرده است و اطلاعات داخل سند تک برگ به صورت تایپ شده و قابل استعلام است. چرا که با استفاده از شناس یکتای ملک که در تک برگ وجود دارد، استعلام پلاک ثبتی مذکور به راحتی صورت می گیرد.به همین دلیل خواندن سند تک برگ آسان تر است و در هنگام انتقال ملک وجود سند تک برگ، کار را بسیار راحت تر می کند. در سند تک برگ اطلاعاتی مانند مشخصات مالک، قسمتهای اختصاصی و مشاعی، آدرس کامل پستی، شماره دفتر الکترونیکی، سال ساخت، بخش و ناحیه محل وقوع ملک، پلاک اصلی و فرعی و مفروزی، شماره قطعه ملک، مساحت دقیق، شناسه جغرافیایی ملک (شناسه جام) و نیز نقشه محل قرارگیری ملک به همراه کروکی (نقشه یو تی ام) وجود دارد.
در گذشته به علت نبود سازمان ثبت و یا یکپارچه و الکترونیک نبودن نظام مدیریتی ثبت اسناد، مردم برای توافق بین خودشان قراردادهایی می نوشتند و جهت اعتبار بخشیدن اینگونه اسناد، به تایید و مهر و امضای بزرگان و افراد سرشناس و بانفوذ شهر و روستاها می رساندند.
تفاوت بنچاق با سند رسمی اینست که بنچاق در دسته اسناد غیر رسمی و عادی محسوب می شوند ولی با اینکه امروزه تهیه اینگونه اسناد مرسوم نیست، هنوز هم در مراجع قانونی بعد از تایید صحتشان معتبر هستند. بعد از اجرای قوانین ثبتی سند بنچاق تبدیل به سندی شد که توسط اسناد رسمی تهیه می شود و اطلاعات ملک مانند مشخصات آن، شماره های آب، برق و تلفن در آن قید می شود.
یکی دیگر از انواع سند، سند بنیادی یا سند ستادی است. پس از انقلاب اسلامی، بیشتر اراضی و املاک که متعلق به رژیم شاهنشاهی بود، باید تعیین تکلیف می شد. به همین دلیل با تشکیل دادگاه اینگونه املاک مورد بررسی قرار گرفت. در صورت اثبات مالکیت، ملک به صاحب اصلی برگردانده شد و اگر صاحب اصلی در دسترس نبود، ملک به خزانه بیت المال برگشت داده شد. به اسنادی که برای این املاک و اراضی صادر شده، اسناد بنیادی یا ستادی گویند.
از انواع سند که در قدیم متداول بود، سند قولنامه ای است. افرادی که سند عادی مانند بنچاق دارند، به صورت قولنامه ای یا با تنظیم مبایعه نامه برای خرید و فروش ملک خود اقدام می کنند. قولنامه و مبایعه نامه هم در دسته اسناد غیررسمی قرار می گیرند.
سند شورایی از دیگر انواع سند است. اکثرا در بعضی شهرستانها و یا روستاها تنظیم می شود. مالک اسناد عادی خود را به شورای شهر یا روستا می برد و اعضای شورا آن را مهر و امضا می کنند. همین امر باعث می شود سند شورایی نسبت به اسناد قولنامه ای معتبرتر باشد. مزیت مهم سند شورایی، نداشتن هزینه های نقل و انتقال و نبودن نیز مالیات و عوارض است که باعث می شود انتقال آن کم هزینه باشد. لازم به ذکر است در سند شورایی اوقافی بودن ملک و کاربری مشخص نمی شود. برای اینکه سند شورایی به سند رسمی تبدیل بشود لازم است مراحل زیادی در اداره ثبت اسناد طی گردد.
یکی دیگر از متداولترین انواع سند، سند مشاع است. مشاع یعنی داشتن بیش از یک مالک به نحوی که هر یک از مالکان نسبت به هر جزء ملک مالکیت دارند یعنی ملک بین چند شریک تقسیم شده باشد. در این نوع سند هر یک از شرکا صاحب بخشی از ملک هستند و برای هر کدام یک سند رسمی صادر شده است. به همین دلیل برای نقل و انتقال سند مشاعی، باید همه مالکان رضایت داشته باشند. در سند خوانی اسناد مشاع اهمیت دارد که سهم هر یک از مالکان چقدر است. ضمن اینکه فرآیند حقوقی خرید و فروش ملک مشاع کمی پیچیدگی دارد.
یکی دیگر از متداولترین انواع سند، سند مفروز می باشد. ملک مفروز برعکس ملک مشاع است. بطور مثال اگر چندنفر یک سند مشاعی داشته باشند و هر یک از شرکا بخواهد سهم خودش را از این ملک جدا کند باید آن ملک به نسبت سهم مشاعی مالکان بین آنها افراز شود و اگر قابل افراز نیست فروخته شده و سهم هر یک داده شود. در بین انواع سند موجود در ایران، سند مفروز جزء اسناد پیچیده است.
یکی دیگر از متداولترین انواع سند، سند شش دانگ به سندی گفته می شود که به نام یک نفر باشد و شش جهت ملک یعنی شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین آن در اختیار یک نفر باشد. سند ششدانگ ملک هنگام معامله دارای ارزش بیشتری نسبت به انواع دیگر اسناد است و از بهترین اسناد رسمی در ایران می باشد.
یکی دیگر از متداولترین انواع سند، در سند تفکیکی معمولا ملکی بین چند نفر تقسیم شده است به طوری که قسمت های تقسیم شده هر کدام در قالب یک سند از یکدیگر تفکیک شده باشند. سندهای تفکیک شده بیشتر مربوط به املاکی هستند که چند نفر در مالکیت آن با هم شریک هستند. اینگونه اسناد مسائل حقوقی خاصی دارند. پیشنهاد میکنیم جهت آگاهی از چگونگی تنظیم سند تفکیکی به تفکیک آپارتمان مراجعه کنید.
سند اوقافی از انواع سندی است که مربوط به امور وقفی می باشد. مالک اصلی املاک و زمین های وقفی، سازمان اوقاف است به طوری که هرگونه معامله املاک وقفی زیر نظر سازمان اوقاف صورت می گیرد و بدون هماهنگی و کسب مجوز از این سازمان، ممنوع است و تخلف محسوب می شود. در سند خوانی اسناد اوقافی پیچیدگیهای زیادی وجود دارد. به طور مثال باید مشخص شود که عرصه ملک وقف شده یا اعیان آن یا هر دو با هم. یعنی باید مقدار سهم مالک از عرصه و اعیان در سند اوقافی مشخص شود. همچنین باید طبق کاربری ملک که در سند قید شده از آن ملک استفاده وقفی نمود. لازم به ذکر است اگر اشخاصی با اجازه اوقاف، در عرصه ملک اعیانی بسازند، فقط می توانند برای اعیان خود درخواست سند نمایند.
یکی دیگر از انواع سند، سند ورثه ای است. بعد از فوت مالک، وراث با ارائه مدرک به اداره ثبت به اندازه سهم الارث خود، درخواست صدور سند مالکیت نمایند. معمولا این مدارک شامل تقاضای صدور سند مالکیت، گواهی حصر وراثت، فرم مالیاتی ۱۹، اصل سند مالکیت مورث است.
از انواع سند که متداول نیز هست میتوان به سند عرصه و اعیان اشاره کرد. مصداق سند عرصه و اعیان در آپارتمان ها است. در زمین عرصه آپارتمان ساخته می شود پس علاوه بر سند اعیانی هر کدام از واحدهای موجود در آپارتمان، یک سند برای عرصه هم وجود دارد که مقدار سهم هر یک از مالکان واحدهای آپارتمان از عرصه بسته به اندازه و متراژ اعیانی آنهاست. برای جداکردن سهم عرصه در آپارتمان باید مالک آپارتمان به شهرداری مراجعه کند و درخواست جداکردن سهم عرصه را بدهد. این موضوع بیشتر زمانی اتفاق می افتد که مالکان آپارتمان بخواهند ملک را تخریب کنند و با شرایطی جدید سازند.
از دیگر انواع سند، سند وکالتی است که به سندی گویند که به نام شخص یا اشخاص دیگری به عنوان فروشنده اصلی تنظیم شده باشد. گاهی اوقات بنا ممکن است بنا به دلایلی مانند فوت، بیماری و یا خارج از کشور بودن فرد، یک یا چند نفر از سمت او وکالت کاری و یا فروش داشته باشند. در اینصورت برای اعتبار دادن به این وکالت، باید حتما به صورت رسمی و محضری ثبت شده باشد.
از انواع سند که چالش برانگیز است، سند معارض می باشد. به طور ساده اگر برای یک ملک مشخص با حد و حدود تعریف شده، دو سند رسمی با نام و تاریخ متفاوت صادر شده باشد، سند حالت معارض پیدا میکند. در این نوع اسناد طبق تبصره ماده ۵ لایحه قانونی در مورد اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، دادگاه بعد از بررسی های لازم، هر یک از دو سندی که تعرض در ملک دیگری داشته باشد را حکم به ابطال آن می دهد.
از انواع سندی که بیشتر در بحران ها کارگشا است، سند المثنی می باشد. اگر بنا به دلایلی مانند آتش سوزی، جنگ، زلزله یا سرقت، سند رسمی ملک مفقود شده باشد، صاحب ملک میتواند با به همراه داشتن مدارک مورد نیاز درخواست سند المثنی بدهد. صدور سند المثنی مراحل مختلفی همچون آگهی دادن در روزنامه رسمی و … دارد ولی در نهایت سند رسمی المثنی برای صاحب ملک صادر می شود.
یکی دیگر از انواع سند، سند رهنی است. بسیاری از اوقات پیش آمده که خریدار ملکی جهت انجام معامله از وام و تسهیلات بانکی استفاده کند. در این حالت سند تا تسویه حساب با بانک در رهن بانک قرار می گیرد و این مطلب در سند نیز قید می گردد. منظور از رهن سند در گرو ماندن آن نزد بانک نیست بلکه صرفا در سند قید می شود که این سند تا تاریخ معین در رهن بانک است سپس سند خانه به خریدار تحویل داده می شود. اگر وام گیرنده در موعد مقرر امکان بازپرداخت کامل وام را نداشته باشد، بانکی که سند در رهن آن است حق دارد که ملک را تصاحب نماید.
در صورت تمایل به مطالعه بیشتر در زمینه انواع خدمات نقشه برداری در ساختمانسازی، به خدمت نقشه برداری ساختمانی مراجعه کنید.
در ایران، انواع مختلفی از اسناد ملکی وجود دارد که به مالکیت و انتقال ملکیت مرتبط هستند. در زیر به برخی از انواع سند ملکی در ایران اشاره میشود:
در دفتر نقشه برداری آربن تمامی خدمات جانمایی و سندخوانی با بهترین کیفیت انجام می شود. کافیست با دفتر آربن تماس بگیرید و یا سفارشات خود را از طریق فرم درخواست خدمات به اطلاع مدیر دفتر آربن برسانید.